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29
2024
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09
最高層對房地產(chǎn)提出了新要求！
9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下一步經(jīng)濟工作。會議指出，我國經(jīng)濟的基本面及市場廣闊、經(jīng)濟韌性強、潛力大等有利條件并未改變。同時，當前經(jīng)濟運行出現(xiàn)一些新的情況和問題。要全面客觀冷靜看待當前經(jīng)濟形勢，正視困難、堅定信心，切實增強做好經(jīng)濟工作的責任感和緊迫感。要抓住重點、主動作為，有效落實存量政策，加力推出增量政策，進一步提高政策措施的針對性、有效性，努力完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務。
對于房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)
值得注意的是，“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述首次出現(xiàn)在中央政治局會議中，也是最高層對當前房地產(chǎn)市場做出的最新指示。
從7、8月份各類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，市場確實面臨著較大壓力，當前亟需促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，8月份全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明顯擴大；去化周期達25.2個月，已連續(xù)7個月超過兩年的去化水平。
二手住宅方面，1-8月份全國22個重點城市成交套數(shù)跌幅為3%，而去年同期該項數(shù)據(jù)為正，且幅度較大為31%。同時，價格方面，8月份全國70個大中城市房價指數(shù)環(huán)比和同比跌幅分別為0.7%和5.7%，均有所擴大。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，目前各地普遍反饋市場需求存在斷檔的壓力，進而造成市場面臨下跌的風險。“止跌回穩(wěn)”發(fā)出的信號非常明確，就是要求各地做好穩(wěn)市場交易和價格的工作，這也意味著四季度各地或許有非常持續(xù)的重磅加碼政策，以更好促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量
7月底召開的政治局會曾提出，要“消化存量和優(yōu)化增量相結合”。此次會議要求，在商品房建設上要“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。顯然最新提法的要求更加明確，也是對房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)部署了一項最新任務。
在嚴躍進看來，“嚴控增量”其本質(zhì)上也是立足當前房地產(chǎn)增量市場和存量市場的新特點所做出的重要安排。而“優(yōu)化存量”則意味著“以購代建”等系統(tǒng)工作將會加速推進。而“提高質(zhì)量”的提法則是第一次，說明房地產(chǎn)建設的質(zhì)量要求必須加碼，在既有的保交房工作基礎上，要立足質(zhì)量導向，持續(xù)做好高品質(zhì)住房建設。
會議還提出“加大‘白名單’項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。”
此前，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在9月24日的國新辦新聞發(fā)布會上曾介紹到，截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。
在盤活存量閑置土地方面，中國人民銀行行長潘功勝在上述發(fā)布會上透露，央行和金融監(jiān)管總局在研究支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。
這也意味著，未來“白名單”的貸款力度或將進一步加大，對于盤活存量閑置土地，包括低效用地、出險房企未開發(fā)用地等盤活力度會有所加強。
明確調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率
此次政治局會議還提出，“調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率”。
實際上，截至目前，僅有北京、上海、廣州、深圳、天津和海南仍在不同程度的執(zhí)行限購政策。此次會議后，上述城市將會根據(jù)自身情況，進一步對住房限購政策進行優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士預計，最快9月底，最晚“十一”長假后，這些城市在政策調(diào)整方面將會有所動作。
而對于“降低存量房貸利率”，央行已經(jīng)明確，要引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。
潘功勝表示，因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備。下一步，央行也在考慮將指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。
目前多家商業(yè)銀行已經(jīng)明確表示，正等待監(jiān)管部門出臺相關細則，也有一部分銀行已經(jīng)在研究相關方案和具體操作細則，一切工作都在有序進行。
此外，政治局會議還明確，要“抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。
對此，嚴躍進認為，該提法的核心點是“抓緊”，也意味著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作會加快推進。從近期的房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作要點來看，類似現(xiàn)房銷售工作會持續(xù)開展，同時在財政支持、房屋養(yǎng)老金制度推進、高品質(zhì)住房建設等方面會持續(xù)發(fā)力，也是四季度各地工作試點可以積極關注的內(nèi)容。
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